Les différents prêts
Bénéficier du prêt à 0 %
Le prêt à taux zéro est accordé afin d’aider les familles à revenus moyens à financer l’achat de leur première résidence principale, neuve ou ancienne. Le prêt à taux zéro vous sera accordé si vous achetez pour la première fois votre résidence principale. Vous devez opter pour un logement neuf déjà existant ou que vous faites construire, un logement ancien avec ou sans travaux. Vos ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds.
Le prêt à taux zéro finance jusqu’à 20 % du coût de l’opération. Il complète toujours d’autres crédits et ne doit pas représenter plus de 50 % de leur montant total. Les revenus de l’année précédente
En 2005, le prêt à 0 % est accordé en fonction des revenus de l’année passée qui font l’objet de la déclaration de revenus remplie l’année en cours. L’inconvénient ? Les emprunteurs ne disposent pas forcément de leur avis d’imposition, puisqu’il est envoyé seulement à l’automne. Et tant qu’il n’est pas arrivé, aucun document officiel ne permet de justifier des revenus de l’année passée.
Une déclaration sur l’honneur
Une procédure particulière est donc prévue. L’emprunteur doit dans ce cas indiquer lui-même à la banque le revenu fiscal de référence de l’année précédente à prendre en compte pour son ménage. Il est possible de le calculer sur le site Web du ministère des Finances : www.ir.dgi.minefi.gouv.fr.
La banque vous demandera en outre de signer une déclaration sur l’honneur certifiant que toutes les indications sur les ressources du ménage qui lui ont été fournies sont identiques à celles qui l’ont été aux impôts. Il vous faut aussi remettre le ou les avis d’imposition reçus au titre des revenus perçus deux ans plus tôt. Ensuite, dès que vous recevez votre nouvel avis d’imposition (pour les revenus de l’année précédente), vous devez le communiquer à la banque, ainsi éventuellement que ceux des autres personnes de la famille. Cette démarche doit être accomplie au plus tard le 31 décembre.
Prêt à l’accession sociale : comment en profiter ?
Vous achetez votre résidence principale ? Le PAS (prêt à l’accession sociale) et le prêt à taux zéro, sont là pour vous aider si vos revenus ne dépassent pas certains plafonds.
Tous les logements, anciens ou neufs, peuvent être financés par un PAS, quel que soit leur prix au mètre carré.
Le PAS finance jusqu’à 100 % du prix du bien (hors frais de notaire et d’hypothèque), y compris les honoraires de l’agence immobilière. La durée du prêt est comprise entre 5 ans minimum et 30 ans maximum.
Les avantages du PAS
Le taux de ce prêt - qui peut être fixe ou révisable ou les deux combinés - est relativement proche de celui d’un crédit classique.
Un logement financé par un PAS ouvre droit à l’allocation personnalisée au logement (APL), versée par votre caisse d’allocations familiales si vos revenus ne dépassent pas certaines limites, assez proches de celles exigées pour le PTZ.
L’hypothèque coûte aussi moins cher qu’avec d’autres crédits.
Le PAS vous fait bénéficier, dans certaines conditions, d’une aide en cas de perte d’emploi : votre mensualité est réduite de moitié dans la limite de douze mois, et reportée gratuitement en fin de prêt.
Ce prêt est accordé seulement si les ressources de votre ménage ne dépassent pas certains plafonds.
Prêt conventionné
Le Prêt Conventionné (PC) peut être consenti par toutes les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l’Etat. Il s’agit d’un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d’emprunt, accordé sans condition de ressources. Son principal avantage est qu’il donne droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
Qui peut l’obtenir ?
Toute personne sans condition de ressources pour financer :
la construction d’une maison individuelle isolée et l’acquisition du terrain destiné à sa construction,
l’acquisition d’un logement neuf,
l’acquisition d’un logement ancien, et, le cas échéant, les travaux d’amélioration nécessaires,
les travaux d’amélioration dans un logement existant depuis au moins 10 ans et/ou travaux d’économie d’énergie dans un logement achevé au 1/1/81 (ou dont le permis de construire était antérieur à cette date),
les travaux d’aménagement pour rendre habitables des locaux non destinés à la location,
l’agrandissement d’un logement, par extension ou surélévation (les travaux doivent aboutir à la création d’une surface minimale de 14 m2),
le remboursement anticipé d’un prêt conventionné à annuités progressives consenti avant le 31/12/84.
Quelles sont les caractéristiques de ce prêt ?
Durée :
pour acheter, construire ou rembourser un premier prêt conventionné : 10 à 25 ans ;
pour améliorer ou faire des travaux d’économie d’énergie : 5 à 15 ans.
Montant :
Le montant du prêt peut atteindre 90 % du coût de l’opération.
Taux :
Le taux d’intérêt est fixé à partir d’un taux de référence auquel les établissements financiers peuvent ajouter une marge variable selon le type de prêts. Les prêts conventionnés peuvent être remboursés selon différentes progressivités.
Si l’emprunteur ne dispose pas d’un apport personnel suffisant, les prêts conventionnés peuvent être complétés par les prêts suivants :
prêts bancaires ;
prêts 1 % patronal ;
prêts 0 % ;
prêt d’épargne-logement ;
prêts aux fonctionnaires ;
prêts des organismes sociaux.
Les garanties demandées sont les garanties habituelles : hypothèque, assurance-vie et invalidité.
Bon à savoir
Le bénéficiaire d’un prêt conventionné, ou son locataire, peut également recevoir l’APL s’il remplit les conditions exigées sauf quand l’occupant du logement réalise des travaux d’amélioration de sa résidence principale.
Prêt CEL et PEL
Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL) comptent parmi les placements préférés des particuliers. La raison de cet engouement est double : ils sont activement promus par les banques et ils apportent une sécurité financière au niveau de l’épargne comme du prêt.
A la différence de tous les autres produits financiers, le CEL et le PEL associent deux étapes :
une phase d’épargne rémunérée (de 18 mois à 48 mois) : son taux est fixé entre 2 % et 3,50 % environ et elle supporte 11 % de prélèvements sociaux (depuis le 1er janvier 2005) lors du dénouement pour les PEL et lors du versement de la prime du CEL ;
la possibilité d’obtenir un prêt concernant un bien immobilier à l’issue de la phase d’épargne, à un taux d’intérêt fixé dès l’ouverture du CEL ou du PEL. Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d’épargne. Le taux de ce prêt peut être intéressant à certaines périodes, en fonction du niveau des taux d’intérêt.
Prêt 1% employeur
Les avantages du 1% employeur
Les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes connaissent tous le 1% employeur puisque chaque mois cette cotisation apparaît sur leur fiche de paie.
Deux types d’avantage fixés librement par l’employeur : des locations à des taux préférentiels ou des prêt au taux de 1,5% environ hors assurance.
Qui peut en bénéficier ?
Votre travail dans une entreprise vous donne droit à des avantages dans le domaine immobilier puisque votre employeur participe, par l’intermédiaire de cotisations, au financement de logements.
Tous les salariés des entreprises de plus de 10 salariés peuvent bénéficier des avantages liés au 1%, toutefois l’employeur doit respecter un ordre de priorité entre ses salariés (en fonction des salaires et de la situation familiale).
Taux et durée
Le taux peut être compris entre 0% et 2% auquel il faut ajouter les frais de dossier et d’assurances qui varient de 1 à 5% du montant du prêt.
La durée du prêt peut aller de 5 à 20 ans. On notera que cet avantage n’est pas lié au contrat de travail. Ainsi le fait de quitter l’entreprise n’entraîne pas la perte du logement.
Objets du prêt
Le prêt 1% ne peut pas être votre prêt principal. Il vous est possible de bénéficier de plusieurs prêts 1% pour des besoins différents : achat d’un logement et d’un terrain par exemple.
Vous pouvez en faire la demande pour financer votre résidence principale (habitée pendant au moins huit mois par an), mais aussi celle de vos ascendants ou descendants (ou ascendants et descendants de votre conjoint). Vous devrez y vivre au plus un an après l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement.
Un montant plafonné
Il est important de savoir que votre employeur fixe librement le montant du prêt. Toutefois, il a l’obligation de tenir compte de vos revenus, de l’acquisition que vous désirez faire et de la zone géographique du logement à financer. Le montant du prêt n’excédera pas 20% du prix du logement.
Pour l’amélioration de votre logement, vous pouvez escompter une aide équivalente à 50% du prix de revient final des travaux. Le prêt ne peut néanmoins dépasser 9.600 euros par logement pour les personnes dont les ressources sont au plus égales à 60% des plafonds fixés pour bénéficier d’un prêt à taux zéro et 8.000 € pour les personnes dont les ressources sont supérieures à ces plafonds (arrêté du 28 décembre 2001).
Les modalités de remboursement
Vous pouvez choisir de le rembourser par mensualités ou par trimestrialités constantes ou progressives. Le remboursement par mensualités progressives est souvent réservé aux prêts d’un montant minimum de 2.286,74 euros et d’une durée de 12 ans ou plus. Un différé de remboursement de cinq ans maximum est envisageable.
Un remboursement anticipé peut aussi être envisagé qu’il soit total ou partiel (c’est une obligation en cas de revente du logement).
Comment obtenir le prêt à 1% ?
Il faut que vous en fassiez la demande auprès de votre entreprise ou de l’organisme qui a reçu la contribution de la part de votre entreprise (OCIL, APEC, GIC, GIPEC.).
Prêt Relais
Deux types de crédit-relais existent :
le crédit-relais "sec", consenti pour un ou deux ans et
le crédit-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux.
La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d’une agence soit d’un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.
DEUX OPTIONS DE REMBOURSEMENT
1) l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.
2) l’emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.
1% ET PRET-RELAIS
Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an, renouvelable une fois) en cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi liée à un plan social. Par ailleurs, ce prêt couvre 70% de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82500 € dans les autres régions.
Prêt Multipalier
Afin de lisser sa mensualité, les banques proposent un crédit à plusieurs niveaux de remboursement : les mensualités du crédit multipalier ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant de ses autres crédits, de ses autres mensualités et de la capacité de remboursement.
Les durées de ces prêts sont toutes différentes, ce qui ne facilite pas la gestion du budget familial puisque les échéances mensuelles ne seront pas constantes. Afin de lisser la mensualité, les banques proposent un prêt à plusieurs niveaux de remboursement : les mensualités du prêt multipalier ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant des autres prêts, des autres mensualités et de la capacité de remboursement
Ainsi, la mensualité du multipalier sera peu élevée sur les premières années et augmentera proportionnellement à la diminution du reste des mensualités.
Prêt in fine
Dans ce type d’emprunt, le remboursement de la totalité du capital s’effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt (in fine, en latin). Les autres mensualités ne servant qu’à payer les intérêts. Contrairement aux prêts amortissables classiques : chaque mois, l’emprunteur rembourse une part du capital et les intérêts.
Principal avantage du prêt in fine :
les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 € empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 €, contre 740 € avec un prêt amortissable.
Et c’est pour cette raison que le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d’un investissement locatif. Car le fisc permet à l’emprunteur investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. L’idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable. Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance, puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt. Dans le prêt in fine, le capital reste identique car non amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.
Pour solder le capital à l’échéance du prêt, l’emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. En langage technique, on appelle cela adosser un prêt in fine à un contrat d’assurance-vie. Cette épargne est nantie, c’est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d’assurance-vie.
Mais attention, le montant de l’épargne constituée est tributaire du rendement des placements financiers, et donc très aléatoire. Les contrats en euros, plus sûrs, rapportent aujourd’hui autour de 4 % par an. Les meilleurs produits en unités de compte, placés en actions, atteignent 7 %. Mais rien ne peut en laisser prévoir les performances futures.
Prêt Pass-Travaux
Il est distribué par le Comité Interprofessionnel du Logement ou la Chambre de Commerce et d’Industrie (CIL/CCI) auprès duquel l’employeur du bénéficiaire ou celui de son conjoint ou de son dernier employeur a cotisé ou le plus proche du domicile du bénéficiaire (liste disponible auprès de l’UESL tél : 01.44.85.81.00 ou internet www.uesl.fr)
Les bénéficiaires :
tout salarié d’une entreprise relevant du secteur assujetti au 1 % logement (entreprise non agricole de plus ou de moins de 10 salariés)
en tant que locataire ou propriétaire de sa résidence principale.
Un prêt Pass- travaux peut également être accordé à un propriétaire bailleur ou occupant, personne physique dans une copropriété dégradée.
Quelles copropriétés sont concernées ?
les copropriétés faisant partie d’une OPAH (opérations programmées à l’amélioration de l’habitat) et limitées à un groupe d’immeubles bâtis, en sociétés d’attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l’attribution d’un lot ou soumis au régime de la copropriété ;
les copropriétés faisant l’objet d’un plan de sauvegarde ;
les copropriétés dont l’immeuble entier ou les parties communes ou un ou plusieurs logement sont frappés d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.
Les conditions tenant au logement :
Le prêt est accordé sans condition d’âge.
Il peut financer :
les travaux de mise aux normes minimales d’habitabilité
les travaux prioritaires sur le bâtiment
les travaux destinés à économiser l’énergie dans le logement
les travaux d’amélioration de l’habitat et de la vie quotidienne
les travaux d’entretien et de revêtement de surface
les travaux d’accessibilité de l’immeuble et de l’adaptation du logement aux personnes handicapées physiques, aux personnes âgées ou à mobilité réduite
les travaux de finition des opérations de construction neuve peuvent être financés par le prêt PASS s’il s’agit de dépenses de raccordement au réseau en secteur diffus et de dépenses de revêtement de surface.
L’obtention de ce prêt est conditionnée par l’obligation de faire réaliser les travaux par une entreprise ou un artisan.
Pour les locataires, les travaux finançables sont ceux qui leur incombent, et ceux qu’ils prennent en charge en accord avec le bailleur.
Dans les copropriétés dégradées, tous les travaux concourant à la remise en état des parties communes des équipements communs et des parties privatives pourront être financées par le prêt
Caractéristiques du prêt :
Montant maximum du prêt :
9 600 € pour les personnes dont les ressources sont inférieures à 60 % des plafonds du PTZ.
8 000 euros pour les personnes dont les ressources sont supérieures à 60 % des plafonds prêt à 0 %
taux d’intérêt : 1,5 % sans frais de dossier
durée : 10 ans, modulable d’un commun accord entre le prêteur et le bénéficiaire.
Dans les copropriétés dégradées, le montant maximum sera de 18000€ par lot.
Cumul :
Il est possible de cumuler ce prêt :
avec un prêt accession dans le respect de plafond applicable à chaque nature de prêt ;
avec un prêt amélioration (ou emménagement).
Le montant sera diminué du capital restant dû sur le premier prêt.
Ce prêt est distribué selon les dispositifs des droits ouverts. Il suffit de remplir les conditions requises pour pouvoir en bénéficier.
Le déblocage des fonds :
Ils sont débloqués sur présentation de factures d’entreprises ou de prestataires de services émises depuis moins de trois mois.
Il est possible de demander un déblocage partiel correspondant au paiement de l’acompte sur devis accepté, à condition que les fonds soient versés directement à l’entreprise.
24-7,